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徐君霞  律师
已认证
资深律师合伙人律师硕士学位
上海 浦东新区
  • 13 年经验 27 用户评价 45 法院案例
  • 专长
    房地产纠纷
    合同纠纷
    债务纠纷 胜诉率
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徐君霞律师是上海浦东新区律师,拥有13年执业经验。徐君霞律师的专长项目包括房地产纠纷,合同纠纷,债务纠纷等。徐君霞律师现担任远闻(上海)律师事务所合伙人。

应*杰、胡*娟与韩*贞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告应人杰,住上海市黄浦区。原告胡丽娟,住山东省。两原告共同委托代理人徐君霞,远闻(上海)律师事务所律师被告韩卓贞,住上海市闵行区。委托代理人邹博君,上海市衡平律师事务所律师。原告应人杰、胡丽娟与被告韩卓贞房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月8日立案受理,依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告应人杰及两原告共同委托代理人徐君霞,被告委托代理人邹博君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应人杰、胡丽娟诉称,2015年12月9日,原、被告经上海A房地产经纪有限公司的居间下签订一份《房地产买卖居间协议》,原告向被告认购上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋),房价款135万元(人民币,下同)。2016年1月31日,被告以其护照为证件与原告签订了《上海市房地产买卖合同》,然在签订该合同时,被告要求加价5万元,原告为了置换房产已将自己名下的原有房产已出售,只得同意加价,并于当天支付了首付款93万元。2016年2月2日,双方准备办理买卖合同的公证手续时被公证处告知,被告系上海居民可直接以居民身份证签署合同,此时,被告告知原告其名下尚另有一处房产。为此,原告只得与被告重新签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》,约定:房屋转让价为140万元;原告于当日支付首付款93万元(含3万元定金),第二期房款由原告以贷款方式支付;被告于2016年3月31日前腾空房屋交付原告;5月31日前办理产权过户手续。合同签订后,原告亦办理了贷款申请。居间方上海A房地产经纪有限公司自2015年3月11日起多次以手机短信、信函方式通知被告至房地产交易中心办理审税、配合原告办理贷款手续,但被告却不予配合,并明确表示不再出售房屋。2016年3月31日,原告委托律师向被告寄发律师函告知被告于2016年4月7日13时至交易中心办理审税等手续,但被告未予理睬。被告拒绝履行合同,侵害了原告的合法利益,现要求:1、原、被告签订的编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》继续履行;2、被告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至两原告名下,相关税费各自承担;3、被告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空后交付给两原告;4、被告偿付原告自2016年4月1日起以93万元为基数,按照每日万分之五计算至过户之日止的违约金;被告韩卓贞辩称,按照买卖合同第四条及附件三约定,原告应在第二期房款支付至被告后的五日内,与被告对房屋进行验看清点后交接,而合同约定被告应于2016年3月31日前交付房屋,由此可见原告应当在被告交房前即2016年3月26日前先履行付款义务。原、被告于2016年2月2日签订买卖合同后,原告未及时办理银行按揭贷款手续而导致其无法在3月26日前履行付款义务,原告已构成违约,应当承担向偿付被告283,525元违约金的违约责任,被告有权解除合同。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明,被告韩卓贞系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2015年12月9日,上海A房地产经纪有限公司作为居间方,两原告作为买受方(乙方)、被告作为出售方(甲方,持编号为GXXXXXXXX的护照),三方签订一份《房地产买卖居间协议》,原告向被告求购涉案房屋,转让价为135万元。在协议第七条“其他约定”中注明:甲方自述该房为满五唯一生活用房,在现有国家政策无营业税及个税前提下,房价款共计135万元净到手价,双方所有税费均由乙方承担。2016年2月2日,原告作为乙方、被告作为甲方,双方签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》,被告向原告转让涉案房屋,转让价为140万元。合同第四条约定:甲方于2016年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定:双方确认于2016年5月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。第十条约定:甲方未按本合同约定将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款每日万分之五计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止……。合同“补充条款(一)”第4条规定:国家法律、法规、规章、政策规定产生的甲、乙双方的交易税费,由乙方承担。合同附件三“付款协议”约定:1、乙方应在甲、乙双方签订本合同当日支付首期房价款93万元(含已付定金3万元)。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币44万元贷款形式支付第二期房价款,乙方应于签订本合同后择日向贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,并支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度,则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付甲方;3、乙方第二期房价款的支付方式为:乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后七个工作日内,甲、乙双方或委托上海家懿房地产经纪有限公司赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件),并由上海家懿房地产经纪有限公司收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证,且将该他项权证送交贷款银行,乙方应支付给甲方第二期房价款,该期房价款由贷款银行代乙方支付,放款期限以银行规定为准。4、等贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户且上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证五日内,甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点,确认无误后,甲方应将该房地产交付给乙方。同日内乙方自筹资金支付给甲方尾款3万元。5、若甲、乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致,双方同意按本附件(即付款协议)约定履行。合同对其他事项亦作了约定。2016年1月31日,两原告向被告支付购房款90万元。此前,原告已向被告支付定金3万元。被告于该日出具一份收据,确定收到原告房款共计93万元。3月11日,居间方通知被告于3月12日下午1时至房地产交易中心办理交易审税的相关手续,被告未按时到场。居间方又于3月15日、3月18日通知被告于3月19日下午1时办理审税手续,但被告仍未按时到场。3月23日,居间方向被告发出催告函,要求被告于3月25日下午1时至房地产交易中心办理审税手续,审税手续办理完毕后再至XX路XXX号协助办理银行贷款手续,并告知被告需携带相关证件、银行卡。被告未能按上述时间内协助办理任何手续。3月27日,居间方通过手机短信又通知被告于3月28日下午1时去办理审税及协助办理银行贷款相关手续。被告对此未予理睬。现原告以诉称理由诉至本院。2016年4月11日,被告向原告发函,表示原告未能在3月26日前付清全部房款,已构成违约,现通知原告于2016年4月11日解除合同。庭审中,原告表示,对于剩余未支付的房款,可以现金方式支付给被告,不需要申请贷款。庭审后,原告表示愿意承担房屋交易所产生的全部税费,放弃要求被告偿付违约金的诉讼请求。上述事实,由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、涉案房屋产权登记信息、被告出具的收据、催告函、手机短信截屏,证人向某、周某某的证言,以及双方当事人陈述所证实。本院认为,原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方应当按约履行各自义务。双方签订的买卖合同第四条约定的交房期限为2016年3月31日,第六条约定的过户期限为2016年5月31日,双方又约定原告以贷款支付第二期房价款,该贷款的放款期限以银行规定为准。按房地产交易惯例以及银行放贷的规定,只有双方办理了涉案房屋的过户手续,且银行取得他项权证(抵押权登记证明)后,银行才会发放贷款。显然原告不可能在房屋过户之前即通过银行贷款方式向被告支付第二期房价款。合同附件三“付款协议”中又明确约定本协议的内容与合同主文不一致时,以附件三“付款协议”为准,因此被告表示原告应当在2016年3月26日前支付第二期房价款44万元,因原告未能支付而已构成违约的抗辩意见,缺乏合同依据,本院不予采纳。在合同履行过程中,被告经居间方多次催告要求办理审税及协助办理贷款手续的情况下,仍拒绝办理,且于2016年4月11日向原告明确提出解除合同,由此表明,被告在不具有合同解除权的情况提出解除合同,证明已无意继续履行买卖合同,也不按照合同约定将房屋交付给原告,已构成违约。现原告要求被告继续履行合同的请求,于法有据,本院予以支持。被告应当协助原告办理产权过户手续,交付房屋,而原告则应将剩余房价款给被告。对于原告自愿承担全部交易税费,本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下:一、原告应人杰、胡丽娟与被告韩卓贞签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》继续履行;二、被告韩卓贞于本判决生效之日起十日内协助原告应人杰、胡丽娟办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续,将此房屋产权过户登记至原告应人杰、胡丽娟名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的全部交易税费均由原告应人杰、胡丽娟负担;三、原告应人杰、胡丽娟于被告韩卓贞办理房屋产权过户手续当日,支付被告韩卓贞购房款人民币44万元;四、被告韩卓贞于本判决生效之日起十五日内将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告应人杰、胡丽娟。原告应人杰、胡丽娟于被告韩卓贞交付房屋的当日,支付被告韩卓贞购房款人民币3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,400元,减半收取计8,700元,财产保全费5,000元,合计13,700元,由被告韩卓贞负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
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